Bau-Lexikon

Mehr als 75 Fachbegriffe rund um Bauvertrag, Bauüberwachung, HOAI, Vergütung, Abnahme, Mängel und Gewährleistung – kurz und fundiert erklärt, mit Verweis auf die passenden Ratgeber-Artikel.

Abnahme

Die mit der körperlichen Hinnahme verbundene Billigung des Werkes als im Wesentlichen vertragsgemäße Leistung durch den Auftraggeber (zweigliedriger Abnahmebegriff des BGH). Geregelt in §§ 640 ff. BGB, ergänzend in § 12 VOB/B. Mit ihr beginnt die Gewährleistung. mehr →

Abnahmeprotokoll

Schriftliche Dokumentation der förmlichen Abnahme. Enthält Vertragsdaten, Datum, Teilnehmer, festgestellte Mängel mit Fristen, Vorbehalte (bekannte Mängel, Vertragsstrafe), Einwendungen und Unterschriften beider Parteien. mehr →

Abnahmeverweigerung

Recht des Auftraggebers, die Abnahme bei wesentlichen Mängeln zu verweigern (§ 640 Abs. 1 BGB). Bei unberechtigter Verweigerung drohen die fiktive Abnahme oder eine einseitige Zustandsfeststellung (§ 650g BGB). mehr →

Abschlagszahlung

Teilzahlung für bereits nachgewiesene vertragsgemäße Leistungen während der Bauausführung (§ 632a BGB; im VOB-Vertrag fällig 21 Tage nach prüfbarer Aufstellung, § 16 Abs. 1 VOB/B). Sie gilt nicht als Teilabnahme und berührt die Haftung nicht.

Anerkannte Regeln der Technik

Die in der Fachwelt überwiegend anerkannten und bewährten technischen Regeln. Maßstab für die Mangelfreiheit: Eine Leistung ist mangelhaft, wenn sie ihnen nicht entspricht – auch ohne ausdrückliche Vereinbarung (§ 633 BGB).

Anordnungsrecht

Recht des Bestellers, Änderungen des Werks anzuordnen: nach § 650b BGB (bei fehlender Einigung nach 30 Tagen in Textform) oder nach § 1 Abs. 3 und 4 VOB/B. Es löst eine Anpassung der Vergütung aus.

Anrechenbare Kosten

Kostenbasis für das HOAI-Honorar (§ 4 HOAI), ermittelt aus der Kostenberechnung nach DIN 276 in der Fassung von Dezember 2008. Die Umsatzsteuer gehört nicht dazu. mehr →

Arglist

Verschweigt der Unternehmer einen Mangel arglistig, gilt nicht die kurze werkvertragliche Frist, sondern die regelmäßige Verjährung von drei Jahren ab Kenntnis mit Höchstfristen (§ 634a Abs. 3 i. V. m. §§ 195, 199 BGB). mehr →

Aufmaß

Die mengenmäßige Feststellung der erbrachten Bauleistung als Grundlage für Rechnungs- und Nachtragsprüfung. Das gemeinsame Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen ist Grundleistung der Objektüberwachung. mehr →

Bauablaufplan / Bauzeitenplan

Terminplan (häufig als Balkendiagramm), der die zeitliche Abfolge der Gewerke darstellt. Sein Aufstellen, Fortschreiben und Überwachen ist Grundleistung der Leistungsphase 8. mehr →

Bauhandwerkersicherung

Anspruch des Unternehmers auf Sicherheit für seine noch offene Vergütung, jederzeit nach Vertragsschluss (§ 650f BGB, früher § 648a). Leistet der Besteller die Sicherheit trotz Frist nicht, kann der Unternehmer die Leistung verweigern oder kündigen (§ 650f Abs. 5 BGB).

Bauherr

Auftraggeber und Veranlasser des Bauvorhabens. Er beauftragt Planung und Ausführung und trägt öffentlich-rechtliche Pflichten, etwa nach der Baustellenverordnung.

Bauleiter

Öffentlich-rechtliche Funktion nach den Landesbauordnungen (vgl. § 56 Musterbauordnung): Der Bauleiter wacht über die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen und den sicheren Betrieb der Baustelle. Nicht identisch mit der privatrechtlichen Objektüberwachung nach HOAI. mehr →

Bautagebuch

Chronologische Dokumentation des Bauablaufs (Witterung, Gewerke, Arbeiten, Lieferungen, Behinderungen, Mängel). Grundleistung der Objektüberwachung und zentrales Beweismittel im Streit über Bauablauf und Verzug. mehr →

Bauträger

Unternehmer, der auf eigenem Grundstück baut und das bebaute Grundstück an Erwerber veräußert. Der Bauträgervertrag (§§ 650u, 650v BGB) verbindet kauf- und werkvertragliche Elemente.

Bedenkenanmeldung

Hinweis des Auftragnehmers auf Bedenken gegen Planung, Vorleistungen oder beigestellte Stoffe (§ 4 Abs. 3 VOB/B). Sie muss unverzüglich, möglichst schriftlich und eindeutig vor Ausführung erfolgen und befreit bei korrekter Anmeldung von der Mängelhaftung (§ 13 Abs. 3 VOB/B). mehr →

Behinderungsanzeige

Anzeige des Auftragnehmers nach § 6 VOB/B, dass er sich in der ordnungsgemäßen Ausführung behindert sieht. Sie ist Voraussetzung für Bauzeitverlängerung und etwaige Ansprüche; das Bautagebuch liefert die tatsächliche Grundlage. mehr →

Besondere Leistungen

Über die Grundleistungen hinausgehende Leistungen der HOAI. Ihre Aufzählung ist nicht abschließend; ihre Vergütung wird frei nach BGB vereinbart (§ 3 Abs. 2 HOAI). mehr →

Beweislastumkehr

Wechsel der Beweislast mit der Abnahme: Vorher muss der Auftragnehmer die Mangelfreiheit beweisen, danach der Auftraggeber das Vorliegen eines Mangels bei Abnahme (vgl. § 363 BGB). mehr →

BGB-Bauvertrag

Bauvertrag, der sich nach den werkvertraglichen Vorschriften des BGB richtet (§§ 631 ff., Bauvertrag §§ 650a ff.). Regelfall für private Bauvorhaben, sofern die VOB/B nicht vereinbart ist. mehr →

DIN 276

Norm „Kosten im Bauwesen“, die die Baukosten in Kostengruppen gliedert. Für die HOAI-Honorarberechnung gilt statisch die Fassung von Dezember 2008.

Druckzuschlag

Wegen eines Mangels darf der Besteller einen Teil der Vergütung einbehalten – einen angemessenen, in der Regel doppelten Betrag der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten (§ 641 Abs. 3 BGB). Das erhöht den Druck zur Nacherfüllung. mehr →

Einheitspreisvertrag

Abrechnung nach tatsächlich ausgeführten Mengen multipliziert mit vereinbarten Einheitspreisen (§ 2 Abs. 2 VOB/B). Weicht die Menge um mehr als 10 Prozent ab, ist der Preis anzupassen (§ 2 Abs. 3 VOB/B).

Fachbauleitung

Auf ein Gewerk spezialisierte Überwachung (z. B. Tragwerk, technische Gebäudeausrüstung). Die Objektüberwachung koordiniert die fachlich Beteiligten, ersetzt deren Fachbauleitung aber nicht. mehr →

Fiktive Abnahme

Abnahme kraft gesetzlicher Fiktion: nach § 640 Abs. 2 BGB, wenn der Besteller eine gesetzte Frist verstreichen lässt, ohne einen Mangel zu benennen; nach § 12 Abs. 5 VOB/B nach 12 Werktagen ab Fertigstellungsmitteilung bzw. 6 Werktagen ab Benutzung. mehr →

Förmliche Abnahme

Abnahme mit gemeinsamer Begehung und Protokoll (§ 12 Abs. 4 VOB/B), durchzuführen, wenn vereinbart oder von einer Partei verlangt. Schafft die größte Rechtssicherheit. mehr →

Gefahrübergang

Mit der Abnahme geht die Gefahr des zufälligen Untergangs und der Verschlechterung auf den Besteller über (§ 644 Abs. 1 BGB). mehr →

Gesamtschuldnerische Haftung

Architekt und ausführendes Unternehmen können für denselben Bauschaden als Gesamtschuldner haften (§ 421 BGB), wenn ein Planungs- oder Überwachungsfehler mit einem Ausführungsfehler zusammenwirkt. mehr →

Gewerk

Abgegrenzter Leistungsbereich eines Bauvorhabens (z. B. Rohbau, Estrich, Elektro). Die Koordination der Gewerke ist Aufgabe der Objektüberwachung.

Gewährleistung

Umgangssprachlich für die Mängelhaftung nach §§ 633–639 BGB bzw. § 13 VOB/B. Der Auftragnehmer haftet für Mängel, die zum Zeitpunkt der Abnahme vorlagen. mehr →

Gewährleistungsbürgschaft

Sicherheit für Mängelansprüche nach der Abnahme, häufig 5 Prozent der Auftragssumme, als Bürgschaft oder Sicherheitseinbehalt (§ 17 VOB/B). mehr →

Grundleistungen

Leistungen, die zur ordnungsgemäßen Erfüllung eines Auftrags regelmäßig erforderlich sind (§ 3 HOAI). Sie sind in den Leistungsphasen erfasst. mehr →

HOAI

Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Regelt den Umfang und die Vergütung von Planungsleistungen in neun Leistungsphasen. Seit 2021 sind die Honorarsätze nur noch Orientierung, nicht mehr verbindliches Preisrecht. mehr →

Honorarzone

Einstufung des Schwierigkeitsgrads einer Planung in die Zonen I bis V anhand von Bewertungsmerkmalen, Bewertungspunkten und Objektlisten (§ 5 HOAI). Sie bestimmt die Höhe des Honorars mit.

Konkludente Abnahme

Abnahme durch schlüssiges Verhalten, etwa durch vorbehaltlose Zahlung der Schlussrechnung oder rügelose Ingebrauchnahme des Bauwerks. Tritt oft unbeabsichtigt ein und ist deshalb häufig Streitpunkt. mehr →

Kostenberechnung

Kostenermittlung auf Grundlage der Entwurfsplanung (Leistungsphase 3), nach DIN 276 mindestens bis zur zweiten Gliederungsebene. Sie ist Grundlage der anrechenbaren Kosten. mehr →

Kostenschätzung

Überschlägige Kostenermittlung in der Leistungsphase 2 nach DIN 276 (erste Gliederungsebene). Sie ist die Vorstufe der Kostenberechnung. mehr →

Kostenvorschuss

Anspruch des Auftraggebers auf einen Vorschuss für die Selbstvornahme, nachdem er dem Unternehmer erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat (§ 637 Abs. 3 BGB; § 13 Abs. 5 Nr. 2 VOB/B). mehr →

Kündigung (Bauvertrag)

Der Besteller kann frei kündigen (§ 648 BGB, Restvergütung abzüglich ersparter Aufwendungen) oder aus wichtigem Grund (§ 648a BGB); die VOB/B regelt die Kündigung in § 8 (Auftraggeber) und § 9 (Auftragnehmer). Jede Kündigung eines Bauvertrags bedarf der Schriftform (§ 650h BGB).

Leistungsphasen

Die neun Planungsabschnitte der HOAI (LPH 1–9), von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Sie sind keine automatischen Pflichten, sondern müssen vertraglich vereinbart werden. mehr →

Leistungsverzeichnis

Strukturierte Auflistung der auszuführenden Leistungen mit Positionen und Mengen. Es ist Grundlage für Ausschreibung, Angebot, Vergabe und Abrechnung.

Mangel (Sachmangel)

Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit oder – mangels Vereinbarung – von der üblichen, zu erwartenden Beschaffenheit bzw. den anerkannten Regeln der Technik (§ 633 BGB). Schon die Abweichung genügt, unabhängig von der Funktionstauglichkeit. mehr →

Mangelfolgeschaden

Schaden, den ein Mangel an anderen Rechtsgütern als dem Werk selbst verursacht. Er ist über §§ 634 Nr. 4, 280 BGB ersatzfähig. mehr →

Minderung

Herabsetzung der Vergütung wegen eines Mangels (§ 638 BGB; § 13 Abs. 6 VOB/B). Nachrangig gegenüber der Nacherfüllung. mehr →

Mängelrüge

Aufforderung des Auftraggebers zur Mängelbeseitigung. Nach der Symptomtheorie genügt die Beschreibung der Mangelerscheinung. Bei VOB-Verträgen verjährt der Beseitigungsanspruch 2 Jahre nach Zugang der schriftlichen Rüge (§ 13 Abs. 5 VOB/B). mehr →

Nacherfüllung

Vorrangiges Mängelrecht: Beseitigung des Mangels durch den Auftragnehmer (§ 635 BGB; § 13 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B). Erst bei Verzug oder Verweigerung entstehen die weiteren Rechte. mehr →

Nachtrag

Vergütung für eine geänderte (§ 2 Abs. 5 VOB/B) oder zusätzliche (§ 2 Abs. 6 VOB/B) Leistung; im BGB über die §§ 650b, 650c. Bei einer zusätzlichen Leistung muss der Auftragnehmer den Vergütungsanspruch vor Ausführung ankündigen (§ 2 Abs. 6 Nr. 1 VOB/B). mehr →

Objektüberwachung

Leistungsphase 8 der HOAI (Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation). Umfasst Überwachung der Ausführung, Koordination, Termin- und Kostenkontrolle, Dokumentation, Abnahme und Mängelfeststellung. mehr →

Pauschalvertrag

Feste Pauschalsumme für den gesamten geschuldeten Leistungsumfang. Eine Anpassung erfolgt nur bei angeordneten Änderungen oder wesentlichen Abweichungen (§ 2 Abs. 5 und 7 VOB/B); das Mengenrisiko trägt der Auftragnehmer.

Prüf- und Hinweispflicht

Pflicht des Auftragnehmers, Planung, Vorleistungen und beigestellte Stoffe zu prüfen und Bedenken anzuzeigen (§ 4 Abs. 3, § 13 Abs. 3 VOB/B; im BGB Nebenpflicht aus den §§ 631 ff.). Ihr Umfang hängt von der Sachkunde der Beteiligten ab. mehr →

Rücktritt

Rückabwicklung des Vertrags wegen eines Mangels (§ 634 Nr. 3 BGB). In der VOB/B nicht vorgesehen. Nachrangig gegenüber der Nacherfüllung. mehr →

Schadensersatz

Ersatz des durch den Mangel entstandenen Schadens (§ 634 Nr. 4 BGB; § 13 Abs. 7 VOB/B). Setzt regelmäßig Verzug oder Verweigerung der Nacherfüllung voraus. mehr →

Schlussrechnung

Endabrechnung der gesamten Leistung. Bei VOB-Verträgen wird sie nach Prüfung fällig, spätestens 30 (in Ausnahmen 60) Tage nach Zugang (§ 16 VOB/B). Das Architektenhonorar wird erst mit Abnahme und prüffähiger Schlussrechnung fällig (§ 641 BGB, § 650g Abs. 4 BGB).

Schlusszahlung

Abschließende Zahlung nach § 16 Abs. 3 VOB/B. Die vorbehaltlose Annahme schließt Nachforderungen aus, sofern darauf hingewiesen wurde; der Vorbehalt ist binnen 28 Werktagen zu erklären und binnen weiterer 28 Werktage zu begründen.

Selbstvornahme

Eigene Beseitigung des Mangels durch den Auftraggeber auf Kosten des Auftragnehmers nebst Aufwendungsersatz und Vorschuss (§ 637 BGB; § 13 Abs. 5 Nr. 2 VOB/B), nachdem die Nacherfüllung gescheitert ist. mehr →

Selbständiges Beweisverfahren

Gerichtliches Verfahren zur Beweissicherung nach §§ 485 ff. ZPO, häufig im Baurecht. Sichert per Sachverständigengutachten den Zustand oder die Ursache eines Mangels, bevor Beweise verloren gehen; hemmt die Verjährung (§ 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB). mehr →

Sicherungshypothek

Anspruch des Bauunternehmers auf Einräumung einer Sicherungshypothek am Baugrundstück des Bestellers zur Sicherung seiner Werklohnforderung (§ 650e BGB).

SiGeKo

Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator. Der Bauherr bestellt ihn nach der Baustellenverordnung, wenn mehrere Unternehmen auf der Baustelle tätig werden; er koordiniert den Arbeitsschutz und erstellt den SiGe-Plan.

Skonto

Vereinbarter Preisnachlass bei Zahlung innerhalb einer bestimmten Frist. Er ist nur zulässig, wenn er ausdrücklich vereinbart wurde, und entfällt bei verspäteter Zahlung.

Sowieso-Kosten

Kosten, um die die Bauleistung bei von Anfang an ordnungsgemäßer Ausführung ohnehin teurer gewesen wäre. Sie trägt der Auftraggeber, nicht der Auftragnehmer. mehr →

Stufenvertrag

Beauftragung der Leistungsphasen in Stufen mit Abrufoption. Er begrenzt das Honorarrisiko des Bauherrn, bis die nächste Stufe abgerufen wird.

Stundenlohnvertrag

Vergütung nach Zeitaufwand. Stundenlohnarbeiten werden nur vergütet, wenn sie vor Beginn ausdrücklich vereinbart wurden (§ 2 Abs. 10, § 15 VOB/B); die Stundenlohnzettel sind zeitnah vorzulegen.

Symptomtheorie

Rechtsprechung des BGH, wonach es für eine wirksame Mängelrüge genügt, die Mangelerscheinung (das Symptom) zu beschreiben. Die Ursache muss der Auftraggeber nicht benennen. mehr →

Teilabnahme

Abnahme in sich abgeschlossener, eigenständig funktions- und gebrauchsfähiger Leistungen (§ 12 Abs. 2 VOB/B), bevor das Gesamtwerk fertiggestellt ist. mehr →

Umbauzuschlag

Zuschlag auf das Honorar beim Bauen im Bestand (§ 36 HOAI), in Textform zu vereinbaren. Ohne Vereinbarung gilt ein Zuschlag von 20 Prozent ab durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad als vereinbart (bei Gebäuden bis 33, bei Innenräumen bis 50 Prozent).

Vergabe

Verfahren zur Beauftragung von Bauleistungen. Die VOB Teil A (VOB/A) regelt die Vergabe öffentlicher Aufträge; in der HOAI sind Vorbereitung und Mitwirkung bei der Vergabe die Leistungsphasen 6 und 7.

Verjährung

Zeitlicher Ablauf von Mängelansprüchen: 5 Jahre nach BGB (§ 634a) bzw. 4 Jahre nach VOB/B (§ 13 Abs. 4) bei Bauwerken, beginnend mit der Abnahme. Kann gehemmt werden (§ 204 BGB) oder neu beginnen (§ 212 BGB). mehr →

Vertragserfüllungsbürgschaft

Sicherheit, die der Auftragnehmer dem Auftraggeber für die vertragsgemäße Ausführung bis zur Abnahme stellt, häufig 5 bis 10 Prozent der Auftragssumme.

Vertragsstrafe

Pauschalierte Sanktion für eine Fristüberschreitung (§ 339 BGB; § 11 VOB/B). Sie muss vereinbart und bei der Abnahme vorbehalten werden (§ 341 Abs. 3 BGB) und unterliegt Obergrenzen aus AGB-Recht und Rechtsprechung.

Verzug

Verspätung der Leistung oder Zahlung; Zahlungsverzug tritt in der Regel nach Mahnung oder 30 Tagen ein (§ 286 BGB). Die Verzugszinsen betragen im Geschäftsverkehr 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 2 BGB).

VOB / VOB/B

Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. Teil B (VOB/B) enthält die Allgemeinen Vertragsbedingungen. Kein Gesetz, sondern Allgemeine Geschäftsbedingungen; gilt nur, wenn ausdrücklich vereinbart. mehr →

VOB/A

Teil A der VOB mit den Regeln für die Vergabe von Bauleistungen, vor allem für öffentliche Auftraggeber.

VOB/C

Teil C der VOB: die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen (ATV, DIN 18299 ff.). Sie definieren je Gewerk unter anderem Neben- und Besondere Leistungen.

Vorbehalt

Erklärung des Auftraggebers bei der Abnahme, sich Rechte wegen eines bekannten Mangels oder einer Vertragsstrafe zu sichern. Ohne Vorbehalt drohen Rechtsverluste (§ 640 Abs. 3, § 341 Abs. 3 BGB). mehr →

Werkvertrag

Vertrag über die Herstellung eines bestimmten Erfolgs (§ 631 BGB). Grundlage des Bauvertragsrechts; der Auftragnehmer schuldet ein mangelfreies Werk, nicht nur ein Tätigwerden.

Wesentlicher Mangel

Mangel, der nach Art, Umfang und Auswirkung so schwer wiegt, dass dem Auftraggeber die Abnahme nicht zuzumuten ist. Nur wegen wesentlicher Mängel darf die Abnahme verweigert werden (§ 640 Abs. 1 BGB). mehr →

Zustandsfeststellung

Gemeinsame oder einseitige Feststellung des Werkzustands bei verweigerter Abnahme (§ 650g BGB). Bleibt der Auftraggeber fern, kann der Unternehmer einseitig feststellen; nicht angegebene offenkundige Mängel gelten dann als später entstanden. mehr →