Objektüberwachung nach HOAI Leistungsphase 8

Was ist die Objektüberwachung?

Die Objektüberwachung – offiziell „Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation“ – ist die achte von neun Leistungsphasen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). In ihr überwacht das Planungsbüro die Ausführung des Bauvorhabens daraufhin, dass sie mit der Baugenehmigung, den Verträgen, den Ausführungsunterlagen und den anerkannten Regeln der Technik übereinstimmt.

Die Begriffe Objektüberwachung und Bauüberwachung werden häufig synonym verwendet. Genauer betrachtet ist die Bauüberwachung – die reine Kontrolle der Ausführung auf der Baustelle – ein Teilbereich der umfassenderen Objektüberwachung, die zusätzlich organisatorische und kaufmännische Aufgaben wie Koordination, Termin- und Kostenkontrolle, Rechnungsprüfung und Abnahme einschließt.

Grundleistungen der Leistungsphase 8

Für das Leistungsbild „Gebäude und Innenräume“ beschreibt die HOAI die Grundleistungen der Leistungsphase 8 in der zugehörigen Anlage. Zu den zentralen Aufgaben zählen:

• Überwachen der Ausführung auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen, den Leistungsbeschreibungen, den Verträgen sowie den anerkannten Regeln der Technik
• Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten
• Aufstellen, Fortschreiben und Überwachen eines Terminplans (Balkendiagramm)
• Dokumentation des Bauablaufs – in der Praxis das Bautagebuch
• Gemeinsames Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen
• Rechnungsprüfung und Kostenkontrolle durch Vergleich der Abrechnung mit Vertragspreisen und Kostenanschlag
• Abnahme der Bauleistungen unter Feststellung von Mängeln
• Antrag auf behördliche Abnahmen und Übergabe der erforderlichen Unterlagen
• Auflisten der Verjährungsfristen für Mängelansprüche
• Überwachen der Beseitigung festgestellter Mängel

Darüber hinausgehende Aufgaben – etwa das Erstellen eines detaillierten Zahlungsplans oder die Tätigkeit als verantwortlicher Bauleiter, soweit das Landesrecht dies über die Grundleistungen hinaus verlangt – sind Besondere Leistungen und gesondert zu vergüten.

Honoraranteil nach HOAI

Für das Leistungsbild Gebäude und Innenräume bewertet § 34 HOAI die Objektüberwachung mit 32 Prozent des Gesamthonorars – damit ist sie die honorarstärkste einzelne Leistungsphase. Die Anteile unterscheiden sich je Leistungsbild:

Wichtig: Seit der HOAI-Reform 2021 – ausgelöst durch ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs aus dem Jahr 2019 – sind die Mindest- und Höchstsätze der HOAI nicht mehr verbindlich. Die Prozentwerte gelten seitdem nur noch als Orientierung; die Höhe des Honorars ist frei vereinbar.

Objektüberwachung oder Bauleiter?

Objektüberwachung und Bauleitung werden umgangssprachlich oft gleichgesetzt, sind rechtlich aber zu trennen. Die Objektüberwachung ist ein privatrechtlicher Leistungsumfang aus dem Architektenvertrag nach HOAI. Der verantwortliche Bauleiter ist dagegen eine öffentlich-rechtliche Funktion: Nach § 56 der Musterbauordnung (von den meisten Bundesländern übernommen) hat der Bauleiter darüber zu wachen, dass die Baumaßnahme den öffentlich-rechtlichen Anforderungen entspricht, und auf den sicheren bautechnischen Betrieb der Baustelle zu achten.

Die Tätigkeiten überschneiden sich, sind aber nicht deckungsgleich: Die HOAI nennt für die Objektüberwachung keine bestimmte Qualifikation und umfasst deutlich mehr als die reine Baustellenleitung. Die öffentlich-rechtliche Bauleitung kann sowohl vom Planer als auch vom ausführenden Unternehmen erbracht werden – die Objektüberwachung dagegen nicht von einem Unternehmen, das zugleich die Bauausführung schuldet.

Dokumentation und Haftung

Die Objektüberwachung ist haftungsträchtig: Erkennt das Büro einen Ausführungsfehler nicht, der bei ordnungsgemäßer Überwachung hätte auffallen müssen, kann es für den daraus entstehenden Schaden mithaften. Auch die Prüfung der Abschlagsrechnungen gehört zu den Pflichten – der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass der mit der Objektüberwachung beauftragte Architekt Abschlagsrechnungen daraufhin zu prüfen hat, ob sie fachtechnisch und rechnerisch richtig sind und ob die zugrunde gelegten Leistungen tatsächlich erbracht wurden.

Genau deshalb ist die lückenlose Dokumentation des Bauablaufs nicht nur eine Grundleistung, sondern die wichtigste Absicherung des Büros: Wer Begehungen, Anweisungen, festgestellte Mängel und deren Beseitigung zeitnah und nachvollziehbar festhält, kann im Streitfall belegen, dass und wie er seine Überwachungspflichten erfüllt hat. Anschließend an die Objektüberwachung folgt – sofern beauftragt – die Leistungsphase 9 (Objektbetreuung) mit der Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen.