Gewährleistung und Verjährung am Bau

Gewährleistung am Bau

Die Gewährleistung – korrekt: die Mängelhaftung – ist in den werkvertraglichen Vorschriften der §§ 633 bis 639 BGB geregelt und, sofern vereinbart, ergänzend in § 13 VOB/B. Der Auftragnehmer schuldet eine zur Zeit der Abnahme sachmangelfreie Leistung. Ist sie es nicht, stehen dem Auftraggeber die Mängelrechte zu.

Der BGB-Bauvertrag ist der Regelfall für private Bauvorhaben. Die VOB/B gilt nur, wenn sie ausdrücklich einbezogen ist – bei öffentlichen Auftraggebern ist das die Regel, im privaten Bereich häufig auf Wunsch des Bauunternehmens.

Verjährungsfristen im Überblick

Die Verjährung der Mängelansprüche beginnt einheitlich mit der Abnahme. Die Fristen unterscheiden sich nach Vertragsart:

Die Verkürzung auf vier Jahre ist eine Besonderheit der VOB/B. Sie ist AGB-rechtlich nur tragfähig, wenn die VOB/B als Ganzes ohne inhaltliche Abweichung vereinbart ist und der Vertragspartner kein Verbraucher ist; andernfalls ist die Verkürzung gegenüber der gesetzlichen Fünf-Jahres-Frist unwirksam (§ 309 Nr. 8 b ff., § 310 Abs. 1 BGB). Beachten Sie auch, dass Planungs- und Überwachungsleistungen am Bauwerk derselben fünfjährigen Frist unterliegen.

Eine weitere VOB-Besonderheit: Nach § 13 Abs. 5 VOB/B verjährt der Anspruch auf Beseitigung eines gerügten Mangels in zwei Jahren ab Zugang der schriftlichen Rüge, jedoch nicht vor Ablauf der Regelfrist. Nach einer Mängelbeseitigung samt erneuter Abnahme beginnt für das betroffene Bauteil eine neue Zwei-Jahres-Frist – sie verlängert die Verjährung, endet aber nicht vor der ursprünglichen Regelfrist.

Die Reihenfolge der Mängelrechte

Die Mängelrechte des Auftraggebers nach § 634 BGB stehen nicht beliebig nebeneinander – die Nacherfüllung hat Vorrang. Erst wenn der Auftragnehmer mit der Nacherfüllung in Verzug ist oder sie ernsthaft verweigert, entstehen die weiteren Rechte:

1. Nacherfüllung – Beseitigung des Mangels (§ 635 BGB; § 13 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B)
2. Selbstvornahme und Aufwendungsersatz, ggf. Vorschuss (§ 637 BGB; § 13 Abs. 5 Nr. 2 VOB/B)
3. Minderung der Vergütung (§ 638 BGB; § 13 Abs. 6 VOB/B)
4. Rücktritt vom Vertrag (§ 634 Nr. 3 BGB – in der VOB/B nicht vorgesehen)
5. Schadensersatz (§ 634 Nr. 4 BGB; § 13 Abs. 7 VOB/B)

Arglist und besondere Fristen

Hat der Auftragnehmer einen Mangel arglistig verschwiegen, gelten längere Fristen: Der Anspruch verjährt frühestens in der regelmäßigen Frist von drei Jahren ab Kenntnis, höchstens jedoch zehn Jahre ab Entstehung. In gravierenden Fällen – etwa bei arglistigem Verschweigen oder schwerwiegendem Organisationsverschulden – kann sich die Höchstfrist bis zu 30 Jahren erstrecken. Auf eine vertraglich vereinbarte Verkürzung kann sich der Auftragnehmer bei Arglist nicht berufen (§ 639 BGB).

Hemmung und Neubeginn

Die laufende Frist lässt sich beeinflussen. Gehemmt wird die Verjährung unter anderem durch Verhandlungen über den Anspruch, durch Klageerhebung oder durch ein selbständiges Beweisverfahren (§ 204 BGB) – die Hemmungszeit wird nicht mitgerechnet. Ein Neubeginn tritt ein, wenn der Schuldner den Anspruch anerkennt, etwa durch Abschlagszahlung, Sicherheitsleistung oder schlüssiges Verhalten (§ 212 BGB); nicht unerhebliche Nachbesserungsarbeiten können je nach Umständen als Anerkenntnis gewertet werden.